Анна (ansari75) wrote,
Анна
ansari75

Categories:

Доходные дома

История доходных домов восходит еще к Древнему Риму. В последние века перед новой эрой процесс обезземеливания римского крестьянства и рост плебса в городах очень похож на наше время. Да вообще, в истории человечества нет ничего нового в той области, где речь идет о богатстве и бедности.
Разоряющиеся крестьяне переселялись в Рим и жилищный вопрос в древней столице мира решался как и теперь: многоэтажный, многоквартирный дом - инсула.
На весь средневековый период об инсуле забыли вместе с Древним Римом. Но вот с началом промышленной революции, с переселением сельского населения в города, вопрос о жилье становился все более острым. И это касалось не только бедных слоев населения, но и всей массы среднего сословия, не имеющего средств на собственное жилье.

Доходные дома появились во второй половине XIX века и не только сформировали облик современных городов и новый стиль городской жизни, но и послужили стимулом для развития массовой архитектуры.
История возникновения доходных домов тесно связана с промышленной революцией. Открытие новых производств привлекло в города множество людей самых разных сословий. В основном это были вчерашние крестьяне, после отмены крепостного права сменившие род деятельности. Именно они составляли костяк нового класса – пролетариата. Разбогатевшие предприниматели и оставившие родовые усадьбы помещики тоже стали предпочитать деловитую и яркую на события городскую жизнь.
Если в 1858 году в столице империи проживало 495 тысяч человек, то к концу 1880-х – уже 955 тысяч. После Лондона, Парижа и Берлина Петербург занял четвертое место среди европейских городов по численности населения. Из-за наплыва новых жильцов быстро подорожало жилье. Даже для богатейших фамилий приобретать особняки в собственность стало обременительно – что уж говорить об обычных горожанах. Именно поэтому и появился новый тип жилой архитектуры - многоквартирный дом, построенный для сдачи квартир в аренду.
Прежние строения центральных улиц – дворцы и особняки – состояли из множества проходных комнат и залов. Уединиться там можно было лишь в кабинетах и спальнях. Строение же доходного дома основывалось на принципе большого числа отдельных квартир, т.е. самостоятельных помещений.
Первые доходные дома сохранили некоторые элементы, присущие особнякам – их отличала галерейная (или коридорная, как сказали бы сейчас) планировка. В квартирах такого типа комнаты располагались по одной стороне длинного коридора, чем-то напоминающего анфиладу комнат особняка. Таким образом, на одну сторону выходили и окна всех помещений. Однако, довольно быстро выяснилось, что петербуржцам больше нравятся квартиры, имеющие окна как на улицу, так и во двор, так как их гораздо проще проветривать.



Бизнес-проект постройки многоквартирного жилого дома в основных своих чертах мало отличался от современного. В XIX веке приобретение отдельных квартир в собственность не практиковалось. На рынке недвижимости доминировали земельные участки – застроенные либо незастроенные. Будущий застройщик приобретал свободное «пятно» по цене в среднем 20 руб. за квадратную сажень (4,55 квадратных метра), после чего закладывал купленную землю в банк или городское кредитное общество для получения ссуды на начало строительства. Строительные кредиты были разными. Например, на окраинах Санкт-Петербурга кредит составлял от 2 руб. за квадратную сажень, а в центре (на Невском проспекте между Фонтанкой и Мойкой) - до 800 руб. за квадратную сажень. После ввода здания в эксплуатацию домовладелец платил проценты по кредиту и постепенно гасил закладные, а также получал при этом доход от управления домом. Конечно, время окупаемости доходного дома было значительно больше, чем в случае продажи построенного здания, однако это искупалось стабильностью и постепенным ростом прибыли. Доходный дом являлся примером удачного инвестирования, и потому их строительство стало настолько распространено.
Покупателями земли для застройки особенно ценились небольшие участки правильной формы. Ради такого участка не жалко было переплатить несколько тысяч рублей. На нём возводился классический для Петербурга 5-6-этажный дом с внутренним двором-колодцем. В подвальных помещениях под двором нередко располагались различные хозяйственные площади – дровяные или угольные склады и пр. Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад, выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были небольшие, маленькими были и расстояния между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное членение фасада. Функциональная сторона новой городской архитектуры и свойственный второй половине XIX столетия дух практицизма вызвали появление ряда новых конструктивных приёмов – эркеров, широких витрин на первых этажах и пр. Классика уступала место эклектике, а та в свою очередь подчинялась целесообразности. Сочетание всех этих факторов и создало в конце концов наиболее массовый тип новой городской застройки, быстро растиражированный вскоре на улицах Петербурга.
Темпы строительства жилых домов отставали от темпов роста населения. Постепенно жилищный кризис охватил среду мелких торговцев, служащих, беднейшую интеллигенцию. В 1858 году было создано «Общество для улучшения в Санкт-Петербурге помещений рабочего и нуждающегося населения». Строительный устав того времени разрешал плотную застройку, и процесс этого уплотнения шел нарастающими темпами. Прежние деревянные дома повсеместно сносились, на их местах строились кирпичные. Но квартир все равно не хватало. Люди селились в подвалах, мансардах. К 1890 году в подвалах жили 49570 человек.
Доходные дома буквально вытесняли со столичных улиц все прочие строения, этот процесс коснулся даже особняков. Видя будущую выгоду, предприимчивые люди скупали участки, застроенные особняками, и сносили всё до фундамента. Освободившаяся земля застраивалась многоквартирными домами «под жильцов». Случалось и по-другому: лицевой флигель, выходящий на улицу, оставался в собственности владельца особняка, а все остальное пространство заполняли многоэтажные здания с квартирами, сдаваемыми внаем. Бывало, что над служебными постройками (конюшнями и складами) надстраивались жилые этажи. Такие надстройки и перепланировки продолжались до тех пор, пока все строение не превращалось в типичный доходный дом.
Видя все возрастающую плотность застройки, правительство приняло ряд ограничительных мер. Владельцев доходных домов обязали иметь в их домовладении по крайней мере один двор площадью не менее 60 квадратных метров, а арки - не уже трех метров. Предписывалось создавать при строительстве и световые дворики. Их ширина не могла быть меньше двух метров. Надо ли говорить, что построенное по этим нормам жилье для сдачи внаем отличалось темнотой и сыростью, а его санитарно-гигиенические характеристики оставляли желать лучшего. Зато интересы владельцев домов, извлекавших прибыль из каждого пригодного для проживания угла, были учтены в полной мере.
Необходимо отметить, что не все требования властей соблюдались, а некоторые игнорировались повсеместно. Так, Строительный устав запрещал устраивать жилые этажи, полы на которых находились ниже уровня тротуара. Недопустимо было и проживание жильцов в помещениях, находящихся прямо под кровлей – т.е. на чердаках. Однако на деле подвальные и полуподвальные этажи стали все чаще заселяться городской беднотой, а чердаки — приспосабливаться под жилые мансарды.
Архитектор и заказчик-домовладелец должны были в той или иной мере учитывать как правительственные предписания, так и потребности съемщиков. И если в некоторых аспектах удавалось достичь совпадения интересов (когда комфортабельные квартиры сдавались нанимателям за большую плату), то в основном запросы объективно противостояли друг другу. Их переплетение и противоборство порождало многие противоречия в архитектуре доходных домов.
Итак, что же представлял из себя полностью заселённый доходный дом? Надо сказать, что социальное деление жильцов происходило как в вертикальной, так и в горизонтальной проекции. Поясним. Фасадная часть строения, обращенная на улицу и имеющая богатый декор, демонстрировала респектабельность здания и имела цель привлечь потенциальных арендаторов. Эта часть доходного дома предназначалась для наиболее обеспеченных жильцов. При этом самые состоятельные из них размещались в бельэтаже, то есть на втором этаже. Бельэтаж имел высокие и широкие окна, и в нем располагались наиболее просторные и благоустроенные квартиры, как правило, многокомнатные, общей площадью не менее 150-200 кв. м. Нередко в этой части здания проживал сам владелец здания со своей семьей. Чем выше этаж доходного дома, тем меньше и, соответственно, дешевле становились там квартиры. Под самой крышей располагались узкие и тесные комнатки, плохо освещенные, недостаточно вентилируемые и лишенные всяких удобств. Так выглядела вертикальная социальная проекция.



Доходный дом, построенный по проекту архитектора Лидваля


Теперь о проекции горизонтальной. Доходный многоквартирный дом имел, как правило, и несколько флигелей, то есть примыкающих строений, уходящих в глубину двора. В одной из предыдущих публикаций мы писали о том, как плотно порой застраивались такие дворы-колодцы. Поскольку из-за тесноты и высоких стен туда плохо проникал солнечный свет, господствовала сырость и затхлый воздух, то и квартиры, выходившие окнами в такие внутренние дворы, были значительно дешевле фасадных. Предназначались они для малоимущих слоев городского общества, были малы и тесны.
Так выглядел доходный дом при беглом осмотре. Теперь осмотрим внутренние помещения, а заодно познакомимся с квартиросъемщиками. Начнем с респектабельных апартаментов.

Элитные квартиры часто сдавались уже вместе с мебелью, и порой весьма дорогой. В таких квартирах имелись все удобства вплоть до колонок в ванных комнатах, газовых плит на собственной кухне и полного электрического освещения. Планировки хоть и были разнообразными, но имели одну закономерность: окна гостевых залов выходили на улицу, а внутренних, жилых комнат - во двор. При этом парадные помещения соединялись анфиладно. Эти большие «барские» квартиры непременно имели две лестницы - парадную, вход на которую вел с улицы, и черную, выходящую во двор дома. В наиболее комфортабельных доходных домах парадные лестницы нередко оформлялись очень нарядно и обогревались каминами. Черные лестницы служили для подъема дров, ими пользовалась прислуга, по ним проходили торговцы-разносчики, полотеры и т.п. Вблизи выходов на черные лестницы в квартирах размещались кухни, комнаты прислуги, уборные. Таким образом, наличие двух лестниц предопределяло своеобразное зонирование квартир, их разделение на «барскую» и хозяйственную зоны, причем в больших квартирах «барская» зона в свою очередь делилась на парадные комнаты, рассчитанные на прием гостей, и на жилые. Характерным примером элитных квартир может служить доходный дом на Сергиевской улице (ныне улица Чайковского, 55), принадлежавший академику архитектуры А. К. Кольману. В его лицевом трехэтажном корпусе размещались огромные многокомнатные квартиры - всего по две в каждом этаже. Они имели по 15-20 комнат.

Арендаторами «барских» квартир были аристократическое и крупное чиновное дворянство, промышленники и банкиры, небольшая группа творческой интеллигенции, а также «новое» купечество. Последние были уже не персонажами пьес Островского в долгополых кафтанах и с окладистыми бородами. Это были люди с блестящим, порой заграничным образованием, которые еще не вполне порвали с патриархальным семейным укладом недавних предков, однако так и не успели перенять аристократические черты своих соседей по социальной иерархии и по этажу в доходном доме.

Съемщики фешенебельных квартир проживали вместе с прислугой, имевшей отдельные жилые комнаты в хозяйственной зоне. Впрочем, обслуживанием «барских» квартир занимался и персонал доходного дома. За порядком в этой части здания строго следили старший дворник и швейцар, не пропуская в покои никого из посторонних. Также швейцар встречал на парадной лестнице господ или их гостей и провожал их в апартаменты, при надобности помогая донести вещи.

Как жили и в какие суммы выливался съем квартир для мелкой и средней буржуазии, чиновников средних классов, интеллигенции и представителей творческих профессий, служащих контор и банков, приказчиков крупных магазинов, преуспевающих модных портных, а также людей случайных, живущих порой не по средствам, но остро желающих стать частью означенного общества. Квартиры в 3-5 комнат снимали также провинциальные землевладельцы-помещики средней руки, перебиравшиеся на зиму из своих усадеб в город с целью пожить столичной жизнью, а заодно вывести в свет отпрысков и устроить их семейную жизнь.

«Средние» квартиры нередко располагались на третьем и четвертом этажах в лицевом корпусе доходного дома, либо по соседству с «барскими» квартирами в бельэтаже, но окнами во двор. Так, в уже упоминавшемся ранее доходном доме по ул. Чайковского, 55, по обе стороны от «барских» апартаментов было устроено еще по четыре квартиры, имеющие от одной до трех жилых комнат.
Квартиры для среднего класса не только отличались наибольшим разнообразием планировок – они были и самыми массовыми среди сдаваемых внаем. Площадь комнат в них была вполне сопоставима с современными и составляла от 16 до 25 кв.м. Давайте же войдем внутрь. Первым делом мы попадем в прихожую с вешалкой и зеркалом, а затем проследуем в гостиную (или «залу», как еще называли такое помещение), где вся семья обедала и принимала гостей. Далее следовали спальни. Частой составляющей «средней» городской квартиры являлся кабинет, поскольку для многих профессий он был необходим. Прежде всего это касается людей, которые работали на дому и не ходили на службу в учреждения. Врачам, инженерам, юристам помимо рабочего кабинета требовалась также приемная.
Квартирный кризис и дефицит жилья конца XIX века нередко вынуждал арендаторов «средних» квартир сдавать некоторые из своих помещений в субаренду. За счет этого они покрывали часть издержек. Стоимость квадратного метра в таких пересданных комнатах, а порой и «углах», иногда была сопоставима со стоимостью квадратного метра в «барских» апартаментах. Кстати о ценах. Аренда квартиры среднего уровня колебалась от 30 до 100 рублей в месяц – в зависимости от района, этажа дома и площади самого помещения. Это была весьма значительная сумма даже для столицы. Поскольку российское чиновничество в те времена не было высокооплачиваемым, то жило оно очень экономно, изобретая различные способы для сокращения расходов и не брезгуя дополнительными заработками. Эта его черта нашла свое отображение как в городском фольклоре, так и в произведениях классиков литературы. Впрочем, не брезговало оно и взяточничеством.



Квартирные расходы Н.В. Гоголя за декабрь 1829 года

Практически вся столичная интеллигенция XIX века проживала в «средних» квартирах доходных домов. Снимали их А.С. Пушкин, А.С. Грибоедов, Н.В. Гоголь, Н.Г. Чернышевский и многие другие. П.И. Чайковский сменил за свою жизнь более десятка доходных домов Петербурга, с восьми лет он проживал со своей семьей в уже упоминавшемся несколько публикаций назад «доме-утюге» в Биржевом переулке. Именно в нем будущий композитор начал всерьез заниматься музыкой. Кстати, в этом же доме в 1869 году поселился художник И.Н. Крамской со своей семьей. Автор картин «Христос в пустыне» и «Неизвестная» снимал большую квартиру на третьем этаже с гостиной, кабинетом, просторной мастерской, столовой, спальней, детской, кухней и комнатами для прислуги. Вскоре по соседству с ним, в квартире напротив, поселился знаменитый пейзажист А.И. Куинджи. В одном из писем к коллеге И.Е. Репину Крамской жаловался, что новый сосед, проявивший себя как очень интересный собеседник, внезапно съехал без предупреждения. Впрочем, мастер пейзажа, ставший уже профессором Академии художеств, вернулся под крышу «дома-утюга» спустя 24 года и прожил в нем 13 лет.


Парадный подъезд

И.С. Тургенев хоть и не жил в Петербурге постоянно, но успел сменить более десятка адресов, среди которых половина приходится на доходные дома. Рассказ был бы неполным, не упомяни мы Ф.М. Достоевского. Автор «Бедных людей» и «Преступления и наказания» наиболее ярко и впечатляюще описал быт съемных квартир, смотрящих тусклыми окнами в полумрак дворов-колодцев. Сам писатель знал этот быт не понаслышке, ведь он сменил более 20 адресов. Достоевский всегда стремился найти такую квартиру, чтобы она выходила окнами на храм или на воду. Таковым было и последнее его жилье в Кузнечном переулке, из окон которого видны купола Владимирской церкви. Это была уже трехкомнатная, со всеми удобствами, квартира с собственным дровяным сараем.
Как можно убедиться, жилье для среднего городского класса являло собой весьма широкое в понимании явление – от многокомнатных, весьма благоустроенных и выгодно расположенных квартир до одно-двухкомнатных помещений небольшого метража.
Итак, расход чиновника средней руки:

Квартира ………………. 20 руб. 00 коп.

Отопление и уголь ………. 5 руб. 00 коп.

Освещение ……………… 1 руб. 20 коп.

Чай и сахар …………… 3 руб. 00 коп.

Говядина ………………. 10 руб. 80 коп.

Хлеб и приправа …………. 4 руб. 50 коп.

Молочная каша …………… 3 руб. 00 коп.

За воду ………………… 1 руб. 00 коп.

Мелочи …………………. 2 руб. 00 коп.

Итого 50 руб. 50 коп.

Для более реального представления о квартирном вопросе в России 19 в. для справки приведу среднюю заработную плату по сословно-социальному делению.

Должность Жалование
Рабочие 37,5
Дворник 18
Старший дворник 40
Кухарка 8
Учитель нач. школы 25
Фельдшер 40
Коллежский асессор (чиновник среднего класса) 62
Тайный советник (чиновник высшего класса) 500
Подпоручик (лейтенант) 70
Городовой (сотрудник полиции) 20,5
Околоточный надзиратель (участковый) 50
Полковник 325
Генерал 500

Учителя старших классов в женских и мужских гимназиях получали от 80 до 100 рублей в месяц. Начальники почтовых, железнодорожных, пароходных станций в крупных городах имели месячные оклады от 150 до 300 рублей. Депутаты Государственной Думы получали жалование в размере 350 рублей, губернаторы имели оклады около одной тысячи рублей, а министры и высшие чиновники, члены Государственного Совета - 1.500 рублей в месяц.

Квартиры для бедных и беднейших жителей столицы располагались в самых непривлекательных частях доходного дома - во внутренних дворовых флигелях, возведённых плотно друг к другу. Эти строения хоть и имели равную высоту с лицевым корпусом дома, обращённым на улицу, однако по числу этажей нередко превосходили его на один, а иногда и на два. Это позволяло увеличить количество отдельных помещений под одной крышей. Однако надо ли говорить, что сами эти помещения были порой весьма низкими и тесными.
Вход во флигель с дешёвыми квартирами располагался внутри двора. На этажи вела чёрная лестница, одна на всё строение. Коридорная система напоминала современное общежитие или казарму. Кухня, санузел и кладовые на этажах размещались вблизи входов, однако справедливости ради надо заметить, что эти удобства имелись иногда и внутри самих квартир.
Внутренние корпуса не имели внешней отделки, были серыми и не радовали взгляд. Проектировали их безвестные архитекторы, а строили из дешёвых материалов низкоквалифицированные рабочие. Стены были существенно тоньше, чем у лицевого здания, а перекрытия гораздо менее надёжны. Из-за огромного числа жильцов, ютившихся скученно на малых площадях, современники называли такие дома муравейниками. Тесные каморки флигелей и сами по себе не были местом комфортного проживания, однако при столь высокой плотности заселения во внутридворовых строениях не было никакой чистоты и порядка. Трудно себе представить, однако крупный доходный дом Петербурга со всеми его парадными и дворовыми постройками мог вместить в себя до тысячи обитателей. Для примера, привычная всем нам пятиэтажная хрущёвка с пятью подъездами (тоже не самый просторный вид жилья) даёт крышу над головой трём сотням жильцов – т.е. втрое меньшему числу.

У меня нет стремления сравнивать зарплаты старые и нынешние. Данные приводятся только для понимания, в каких условиях кто мог жить в царской России.
Все наши антисоветчики извелись, ругая квартиры, выдаваемые бесплатно советским гражданам, особенно по вопросу метража. Даже в своей знаменитой картине "С легким паром" Рязанов не смог не лягнуть власть, вставляя в уста героя фразу: "у нас с вами не очень большие квартиры" . Это о двух комнатных квартирах со всеми удобствами (отопление не забывайте) на двух человек.
Но вернемся к прошлому.Если наем приличной квартиры в одну-полторы комнаты с кухней обходился нанимателю с семьей в 20-25 руб., и при этом нужно учесть не только расходы на хлеб и мясо (цены на хлеб и мясо - отдельный предмет восторгов наших булкохрустов :мясо 12 коп. фунт, а хлеб 3-4 коп., без уточнения, а с уточнением:батон чёрного черствого хлеба весом в 400 грамм - 3 копейки,батон ржаного свежего хлеба весом в 400 грамм - 4 копейки, мясо по 12 коп. - обрезки и кости, а говядина - 1,2 руб. фунт ), но на одежду, лечение обучение, наем прислуги, транспорт, освещение и отопление, то квартиры Рязановских героев вместе с их новогодними застольями и разъездами покажутся сказкой.
Tags: Российская империя
Subscribe

  • Киров читающий. 1960-е годы

    Широко известно устойчивое утверждение, что «СССР был самой читающей страной мира». Конечно, все далеко не так однозначно, как бы…

  • Песня года

    После войны в европейских странах стали появляться различные песенные фестивали. Среди первых - фестиваль итальянской песни в…

  • Выставка знакомых вещей

    Отношение к стране Советов сейчас у всех разное, но большинство наших жителей были рождены именно в ней. В чем-то это была…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 0 comments